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Baunebenkosten: Diese Kosten gilt es beim Hausbau zu beachten

Baunebenkosten machen 15 bis 20 Prozent der beim Hausbau anfallenden Kosten aus. Je nach Bauprojekt nehmen Baunebenkosten bis zu fünfstellige Werte an. Was bedeutet das in Zahlen? Zwischen 50.000 und 350.000 Euro sollten in der Baufinanzierung für Baunebenkosten einkalkuliert werden. Andernfalls könnten sich Engpässe in der Finanzierung ergeben. Damit Sie richtig kalkulieren und ausreichend Puffer einplanen, geben wir Ihnen einen Überblick. Wir zeigen Ihnen, welche Posten pro Etappe zu den Baunebenkosten zählen und wie Sie Ihre individuellen Kosten berechnen. 

Was sind Baunebenkosten?

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Die anfallenden Kosten für eine Immobilie und das Grundstück sind von Beginn an ersichtlich und lassen sich kalkulieren. Baunebenkosten sind hingegen Kosten, die unabhängig von der eigentlichen Immobilie entstehen und zunächst nicht damit zu tun haben, welche Immobilie erworben wurde. Baunebenkosten fallen an, wenn Sie ein Haus selbst bauen, werden aber gleichwohl beim Hauskauf fällig. 

Ein klassisches Beispiel, um Baunebenkosten beim Hauskauf anzuzeigen, ist die Maklerprovision für die ausgewählte Immobilie. Beim Hauskauf fallen zuzüglich provisionsbasierte Kosten an. Da hier jedoch die Bauphase wegfällt, fallen auch etwaige Nebenkosten geringer aus. Sie machen rund 10 bis 15 Prozent des Kaufwertes aus.

Beim Hausbau könnte wiederum die Maklerprovision wegfallen, sofern sich bereits ein Grundstück im eigenen Besitz befindet. Stattdessen wäre eine Baugenehmigung fällig. Auch sie ist Teil der Baunebenkosten.

In welchen Etappen des Hausbaus fallen Baunebenkosten an?

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Baunebenkosten fallen nicht ausschließlich zu Beginn eines Bauprojekts an. Ob Hauskauf oder Hausbau: Baunebenkosten fallen in jeder Projektphase an und gehen sogar über die Fertigstellung einer Immobilie hinaus. Bei der Kostenkalkulation der Finanzierung ist ein Bauprojekt somit ganzheitlich zu betrachten. 

Wir führen Sie Schritt für Schritt durch die Phasen vom Grundstückskauf, Bauvorbereitung bis hin zum Bau. Zudem zeigen wir, mit welchen Kosten Sie nach dem Hausbau noch rechnen müssen.

Baunebenkosten beim Grundstückskauf

Baunebenkosten fallen bereits vor dem ersten Spatenstich an. Sie entfallen beispielsweise auf die Maklerprovision, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig wird. Aber nicht immer ist eine Maklerprovision zu entrichten. Sollten Sie die Grundstücks- oder Immobiliensuche eigenständig übernehmen, fällt der Kostenblock weg. Ist ein Makler vom Verkäufer oder Käufer beauftragt worden, erfolgt die Bezahlung provisionsbasiert. 

Die Provision ist vom Kaufpreis abhängig. Häufig fallen Provisionsgebühren zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises an. Hierbei ist die Maklerprovision nicht allein von Käuferseite zu zahlen, sie teilt sich zwischen Käufer und Verkäufer auf.

Zusätzlich fallen Baunebenkosten für den Grundbucheintrag des Grundstücks sowie damit verbundene Notarkosten an. Auch diese Kosten errechnen sich prozentual und beziehen sich auf den Kaufwert. In der Kostenkalkulation können Sie für den Grundbucheintrag und die Notarkosten etwa 1,5 Prozent zuzüglich zum Kaufwert rechnen. Eine Aufteilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer findet hier nicht statt. 

Ein letzter Kostenfaktor beim Grundstückskauf ist die Grunderwerbsteuer. Diese variiert je nach Bundesland. Informationen zur genauen Höhe erhalten Sie bei Ihrem Finanzamt. Durchschnittlich bilden 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises die Höhe der Steuer.

Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

Noch immer ist der erste Spatenstich nicht erfolgt. Doch die Baunebenkosten steigen weiterhin. Bevor gebaut werden darf, benötigen Bauherren und -frauen eine Baugenehmigung. Hierfür ist zunächst ein Bodengutachten erforderlich. Eine Bauvertragsprüfung findet im gleichen Zuge statt. Hinzu kommen Kosten für den Prüfstatiker und die Vermessung des Grundstücks. 

Die Kosten setzen sich aus mehreren Kostenblöcken zusammen. Während ein Verband das Bodengutachten erstellt, erfolgt die Baugenehmigung über eine Behörde, die den Bau beaufsichtigt. Vermessungen führt meist das Katasteramt durch, während der Prüfstatiker vom Bauamt berufen wird. Die Bauvertragsprüfung erfolgt über einen Rechtsanwalt.

Etwaige Erschließungskosten für Strom, Wasser und Elektronik sind ein weiterer Kostenblock. Bis zu 20.000 Euro kann die Erschließung eines Grundstücks kosten. 

Je nach Grundstück sind außerdem Vorarbeiten zu leisten, um mit dem Bau beginnen zu können. Beispielsweise ist es notwendig, das Grundstück zu planieren, Bäume und Gehölze zu entfernen oder einen Altbau zu entfernen. 

Bevor der Bau nun wirklich beginnen kann, ist der Bauplatz vorzubereiten. Der Zugang zu einer Baustraße, Bauwasser und Baustrom müssen genehmigt sein. Zudem ist es ggf. notwendig, einen Aushub für die Bodenplatte vorzunehmen. Sofern ein Keller gewünscht ist, ist dieser Schritt verpflichtend. 

Baunebenkosten in der Bauphase

Die Baunebenkosten, die während des Baus anfallen, werden bei der Kalkulation häufig vergessen. Doch genau diese Kosten können eine Finanzierung gefährden. Bereits während der Bauphase fallen beispielsweise Bauzeitzinsen an. Wie hoch diese Zinsen ausfallen, ist vom Individualvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer abhängig. 

Ein Hausbau erfolgt zudem nicht ausschließlich durch Eigenleistung. Zwar lassen sich dadurch Kosten sparen, ein Architekt ist jedoch stets hinzuzuziehen. Dieser macht rund 15 Prozent der Baukosten aus. 

Ein Bau ist zudem mit Risiken verbunden. Daher müssen Hausbauer Versicherungen abschließen, die sowohl die Bauherren als auch die bereits erbrachte Leistung versichern. Versicherungsgesellschaften unterstützen hier bei der Wahl und Tarifsuche. Zuletzt fallen zudem Baunebenkosten für die Baubegleitung und einem damit verbundenen Baugutachten an. 

Baunebenkosten nach dem Hausbau

Der Hausbau ist geschafft und die Gebäudehülle steht. Auch Leitungen und Elektronik sind bereits verlegt. 

Baunebenkosten betreffen jetzt den Innenausbau. Bodenbeläge, Wandfarben, Küchen- und Sanitäranlagen sowie Heizsysteme sind nicht zu unterschätzende Kostenfaktoren. Durch eine durchdachte Wahl der Materialien lassen sich jedoch Kosten sparen.

Weitere Baunebenkosten betreffen den Außenbereich. Die Begrünung mit bestimmten Pflanzen ist für viele Bauherren und -frauen verpflichtend. Je nach Größe des Grundstücks kann dies tausende Euro kosten. Zusätzlich fallen im Außenbereich Baunebenkosten für etwaige Stellplätze für Autos, Straßen, Gartenhütten oder Terrassen an. Dabei ist zu beachten, dass überdachte Stellplätze auch einer Baugenehmigung unterstehen. Gleiches gilt für Carports, Gartenhütten oder Saunen. 

Wie berechnen sich Baunebenkosten? Beispielrechnung

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Baunebenkosten setzen sich aus einer Vielzahl von Kostenblöcken in verschiedenen Bauphasen zusammen. Aber wie hoch sind sie am Ende wirklich? Wie eingangs erwähnt, machen Baunebenkosten rund 15 bis 20 Prozent des Hausbaus aus. Die folgende Beispielrechnung zeigt eine mögliche Kalkulation für ein Einfamilienhaus zum Grundstückskaufpreis von 250.000 Euro exklusive Umsatzsteuer. 

Phasen des HausbausKosten
Baunebenkosten beim Grundstückskauf
Kauf eines Grundstücks250.000 Euro 
Maklerprovision (6 %)7.500 Euro 
Grundbucheintrag (1,5 %)3.750 Euro
Grunderwerbsteuer (4 %)10.000 Euro
Baunebenkosten in der Bauvorbereitung
Baugenehmigung (0,3 %)750 Euro
Prüfstatiker und Vermessung2.500 Euro
Bauvertragsprüfung300 Euro
Bodengutachten1.000 Euro
Grundstückserschließungskosten15.000 Euro
Vorbereitende Kosten für den Bau ohne Abriss3.000 Euro
Baunebenkosten in der Bauphase
Baubegleitung3.000 Euro
Bauzeitzinsen1.500 Euro
Versicherungen 700 Euro
Baunebenkosten nach dem Bau
Anlage der Außenflächen7.000 Euro
Innenausbau inkl. Sanitäranlagen und Küche10.000 Euro
Gesamtsumme66.000 Euro (26,4 % von 250.000 Euro)

Hierbei sei zu beachten, dass es sich um Durchschnittswerte handelt. Für Ihr individuelles Bauprojekt sind sie unter Umständen nicht repräsentativ. 

Fazit: Kosten beim Hausbau ganzheitlich denken

Der Traum vom eigenen Haus oder einem Investitionsobjekt ist mit hohen Kosten verbunden. Das inkludiert auch Baunebenkosten. Sparpotenziale bieten sich hinsichtlich der Wahl der Versicherungen, notwendiger Dienstleister und Materialien. Außerdem gilt: Je mehr Hausbauer selbst erledigen, desto geringer fallen die Kosten aus. Manche Kosten sind jedoch verpflichtend. Generell bietet es sich an, die Finanzierung mit Experten durchzusprechen und etwaige Fördermittel vor dem ersten Spatenstich zu beantragen.

FAQ

In welchen Phasen des Hausbaus fallen Kosten an?

Baunebenkosten fallen bereits beim Grundstückkauf an. Weiterhin fallen einige Kosten in der Bauvorbereitung, der Bauphase, aber auch nach der Fertigstellung des Rohbaus an.

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