Der Hausbau beginnt in den meisten Fällen mit dem Grundstückskauf. Die Kosten für ein Grundstück setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen. Beim Hausbau sind neben dem Kaufpreis ebenfalls Erschließungskosten, Baunebenkosten und weitere Kosten miteinzukalkulieren. Wir geben Ihnen einen Überblick über Grundstückskosten sowie Sparpotenziale beim Kauf eines Grundstücks.
Wie hoch ist der Preis für ein Grundstück und wie errechnet er sich?
Der Kauf eines Grundstücks beginnt mit der Suche. Grundstücke sind mittlerweile rar, weshalb sowohl Käufer als auch Verkäufer vermehrt Makler beauftragen. Diese vermitteln Grundstücke, führen Besichtigungen durch und geben Antworten auf Fragen. Sie sind somit Mittler zwischen Ver- und Ankäufer. Hierfür wird eine Maklerprovision in Höhe von drei bis sieben Prozent des Grundstückspreises fällig. Die Kosten dafür tragen Verkäufer und Käufer anteilig.
Aber wie teuer ist ein Grundstück? Die Grundstückspreise steigen kontinuierlich, wobei sich der Grundstückspreis aus den Quadratmeterpreisen errechnet. Wie viel der jeweilige Quadratmeter kostet, ist deutschlandweit nicht fest definiert. Im Vergleichswertverfahren errechnet sich der Quadratmeterpreis aus Parametern wie der Lage, Bodenbeschaffenheit, Status der Erschließung und weiteren Faktoren, die Auswirkungen auf den Quadratmeterpreis eines Grundstücks haben. Bodenrichtwerte geben alternativ Anhaltspunkte, wie teuer der Quadratmeter in der gesuchten Region verkauft wird.
Laut dem Statistischen Bundesamt (Statista) lag der Quadratmeterpreis für baureifes Land in Deutschland im Jahr 2021 im Durchschnitt bei rund 225 Euro. Zum Vergleich: Wer nicht am Hausbau interessiert ist, sondern direkt eine Eigentumswohnung erwerben möchte, zahlt Stand 2022 rund 3.406 Euro pro Quadratmeter.
Wie setzen sich Grundstückskosten zusammen?
Der Kauf eines Grundstückes ist zwar nicht der einzige, jedoch der größte Kostenfaktor, den es beim Hausbau bezüglich des Grundstücks zu berücksichtigen gilt.
Grundsteuer, Grundbucheintrag und Notarkosten
Basierend auf der Höhe des Kaufpreises fallen anteilig Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag an. Die Kosten fallen einmalig beim Kauf eines Grundstücks an. Wiederkehrend sind hingegen Kosten für die Besitzer-Haftpflichtversicherung sowie die Grundsteuer.
Eineinhalb Prozent des Kaufwertes des Grundstückes sind einzukalkulieren, um den Notar sowie den Grundbucheintrag zu bezahlen. Für die Grunderwerbsteuer können Sie weitere drei bis sechs Prozent des Kaufwertes mit einrechnen. Den genauen Hebesatz für die Grundsteuer können Sie bei Ihrer Gemeinde erfragen oder online einsehen. Beachten Sie dabei, dass eine Neuberechnung der Hebesätze jährlich erfolgt.
Erschließungskosten des Grundstücks
Baureifes Land ist nicht immer erschlossen. Etwaige Erschließungskosten sind bereits vor dem Grundstückskauf zu erfragen, um sie in der Finanzierung des Hausbaus zu berücksichtigen. Bereits die Vermessung eines Grundstücks kann Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro bedeuten. Zudem inkludieren Erschließungskosten Bodengutachten.
Sollte das Grundstück nicht erschlossen sein, fallen zudem Kosten für einen Gas-, Strom– und Telefonanschluss an. Auch ein Anschluss zu Trink- und Abwasser muss bestehen. In seltenen Fällen sind zusätzlich Wege zu finanzieren. Ein solcher Sonderfall kann beispielsweise bei der Erschließung eines Aussiedlerhofes auftreten. Auch bei der Umwandlung von Acker- oder Grasland in Baugrund könnte ein solcher Fall eintreten. Insgesamt sind zwischen 10.000 und 20.000 Euro Erschließungskosten realistisch.
Baunebenkosten
Baunebenkosten sind Kosten, die sich nicht unmittelbar auf den Hausbau beziehen. Ein Grundstück muss beispielsweise erst in bebaubares Land umgewandelt werden. Hierfür müssen z.B. Bäume gefällt und Flächen geebnet werden.
Kosten entstehen zudem, wenn bereits ein Gebäude auf dem Grundstück steht, welches abgerissen werden muss. Auch angelegte Wege, die Sie nicht mehr nutzen und deshalb entfernen möchten, produzieren Kosten.
Kosten beim Grundstückskauf sparen: 3 Tipps
Der Grundstückskauf kann je nach Lage, Region und Quadratmeterpreis sehr kostspielig sein. Wer kein Grundstück aus einem Verwandtschaftsverhältnis übertragen bekommen kann, muss eines kaufen. Wir geben Ihnen drei Tipps, wie Sie dabei Kosten sparen.
Tipp 1: Vertrag vom Notar machen lassen
Der Vertrag für die Übertragung des Grundstückes vom Verkäufer an den Käufer besiegelt den Kauf und macht ihn offiziell. Diesen von einem Notar erstellen zu lassen, bietet sich an. Zwar bieten auch Steuerberater und Rechtsanwälte eine solche Vertragsgestaltung an – dort kostet es aber extra. Beim Notar bezahlen Sie ohnehin für den obligatorischen Grundbucheintrag. Lassen Sie zusätzlich den Vertrag beim Notar machen, bleiben die Notarkosten unverändert. Denn Vertrag und Grundbucheintrag werden als ein Fall verbucht. So sparen Sie sich Kosten für die Beauftragung Dritter.
Tipp 2: Grundstück und Haus separat kaufen
Sollten Sie den Hausbau über einen Bauträger durchführen, sollten Sie Grundstück und Haus separat voneinander kaufen bzw. beauftragen. Zum einen würde eine gemeinsame Beauftragung die Baunebenkosten in die Höhe treiben und so auch höhere Folgekosten verursachen. Zum anderen sparen Sie Geld bei der Grunderwerbsteuer. Hier werden Immobilie und Grundstück nicht getrennt voneinander betrachtet. Stattdessen werden die Werte kumuliert. Kaufen Sie hingegen zuerst das Grundstück und beginnen anschließend mit dem Hausbau, bezieht sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf.
Tipp 3: Grundstück pachten statt kaufen
Nicht jeder kann sich ein Grundstück leisten. Den Grundstückskauf können Sie aussetzen und trotzdem bauen. Statt ein Grundstück zu kaufen, pachten Sie es. Hier entfallen eine Vielzahl von Kostenfaktoren wie etwa das Notarhonorar, der Grundbucheintrag, die Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer.
Das Pachten ist allerdings auch immer mit einem Risiko verbunden. Es sind Pachtverträge zu schließen, die über mehrere Jahrzehnte reichen. Zudem muss in Hinzunahme eines Anwalts der Vertrag so aufgesetzt werden, dass ein Rücktritt des Verpächters vom Vertrag nicht ohne Weiteres möglich ist.
Fazit: Je höher die Grundstückskosten, desto höher sind die Baunebenkosten
Der Kauf eines Grundstückes sollte gut durchdacht sein. Denn je höher der Preis für das Grundstück ausfällt, desto höher bemessen sich auch die Baunebenkosten. Beim Kauf eines Grundstücks ist zudem zwischen einmalig anfallenden und wiederkehrenden Kosten zu unterscheiden. Es empfiehlt sich, bei wiederkehrenden Kosten Verträge zu vergleichen und Rücklagen zu bilden. Etwaige Erschließungskosten sollten bereits beim Hauskauf berücksichtigt werden. Sparpotenziale lassen sich durch die Reduktion der Kaufnebenkosten erreichen. Allgemein bietet es sich an, bei der Finanzierung des Hausbaus immer etwas Puffer für versteckte Kostenblöcke einzuplanen.
FAQ
Neben den Kosten für das Grundstück selbst, fallen Kosten für die Grundsteuer, den Grundbucheintrag, Notarkosten und die Erschließung des Grundstücks. Zudem entstehen Baunebenkosten. Während einige Kosten einmalig zu begleichen sind, sind andere fortwährend zu bezahlen.
Kosten beim Grundstückskauf lassen sich sparen, wenn Sie den Kaufvertrag beim Notar (statt beim Anwalt oder Steuerberater) machen lassen, Sie Grundstück und Haus separat kaufen und wenn Sie das Grundstück pachten, statt kaufen. Aber Achtung: Das Pachten ist stets mit Risiken verbunden.
